전세 사기는 부동산 시장에서 끊이지 않는 문제다. 2025년 현재, 금리 상승과 주택 가격 변동으로 전세 수요가 늘면서 전세 사기 방지에 대한 관심도 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 2024년 전세 사기 피해 건수는 약 1만 2천 건, 피해액은 3조 원을 넘어섰다. 내가 부동산 상담을 진행하며 만난 피해자 중 한 명은 계약서 한 줄을 간과해 2억 원을 날린 사례였다. 이런 피해를 줄이려면 계약서 검토가 핵심이다. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 포인트를 정리해, 여러분이 사기 위험에서 벗어날 수 있도록 돕겠다.
포인트 1: 소유주 확인과 등기부등본 점검
전세 사기의 첫 번째 함정은 가짜 집주인이다. 계약 당사자가 실제 소유주인지 확인하는 게 출발점이다.
검토법
- 등기부등본(갑구)을 확인해 소유주 이름과 주민번호 앞자리를 계약서와 대조한다.
- 예: 계약서상 ‘김OO’가 소유주라면 등기부에도 동일해야 한다.
주의: 위조된 신분증으로 속이는 경우가 있으니, 법원 인터넷등기소에서 직접 발급받아라.
팁: 임대인이 등기부 제공을 꺼리면 의심하라.
포인트 2: 근저당과 채권 확인
전세보증금을 돌려받지 못하는 주요 원인은 집주인의 과도한 채무다. 근저당과 압류 여부를 확인해야 한다.
검토법
- 등기부등본 을구에서 근저당 설정액을 체크한다.
- 예: 집값 5억 원, 근저당 4억 원이라면 전세보증금 2억 원 회수가 어려울 수 있다.
데이터: 2024년 전세 사기 피해의 60% 이상이 근저당 초과로 발생했다.
팁: 근저당이 전세금보다 크면 계약을 피하거나 보증보험을 필수로 가입하라.
포인트 3: 임대인의 신용 상태 파악
집주인의 재정 상태는 전세금 반환 능력을 좌우한다. 신용 정보를 간접적으로 확인하는 방법이 필요하다.
검토법
- 계약서에 ‘채무 없음’ 조항을 추가 요청한다.
- 세입자로서 직접 신용등급을 볼 순 없으니, 대출 내역이나 소송 여부를 물어본다.
경험담: 내가 상담한 고객은 집주인이 파산 직전임을 모르고 계약해 1년간 소송으로 고생했다.
팁: 임대인이 부채 질문을 피하면 계약을 재고하라.
포인트 4: 계약금과 잔금 조건 명시
모호한 금액 조건은 분쟁의 씨앗이다. 계약서에 모든 금전 조건을 구체적으로 기록해야 한다.
검토법
- 계약금, 중도금, 잔금 금액과 납부 날짜를 명확히 기재한다.
- 예: “계약금 2천만 원, 2025.03.15 입금”처럼 구체화.
주의: “나중에 정산” 같은 표현은 절대 허용하지 말라.
팁: 은행 송금 내역을 증빙으로 남겨두라.
표: 계약금 조건 예시
| 항목 | 금액 | 납부 날짜 | 비고 |
| 계약금 | 2,000만 원 | 2025.03.15 | 계좌 이체 |
| 잔금 | 1억 8천만 원 | 2025.04.01 | 보증보험 가입 |
포인트 5: 특약 사항으로 보호막 만들기
특약은 세입자의 권리를 지키는 강력한 무기다. 전세 사기 방지를 위해 필수 특약을 추가하라.
추천 특약
- “임대인은 전세보증금 반환을 위해 근저당 해지 의무를 진다.”
- “계약 해지 시 계약금은 즉시 반환된다.”
사례: 특약 없이 계약한 지인은 집주인이 연락 두절돼 6개월간 전세금을 돌려받지 못했다.
팁: 법무사나 부동산 전문가에게 특약 문구를 검토받아라.
포인트 6: 보증보험 가입 여부 확인
전세보증보험은 전세금 미반환에 대한 안전장치다. 계약서에 이를 명시하는 게 중요하다.
검토법
- HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 보증보험 가입 가능 여부를 확인한다.
- 조건: 근저당이 전세금의 80% 이내여야 가입 가능.
데이터: 2024년 보증보험 가입률은 50% 미만으로, 피해자의 절반이 미가입 상태였다.
팁: 임대인이 보험 가입을 반대하면 계약을 재검토하라.
포인트 7: 공인중개사의 역할 점검
중개사가 계약 과정에서 허점을 남기면 피해로 이어질 수 있다. 중개사의 책임도 계약서에 반영해야 한다.
검토법
- 계약서에 중개사 실명, 면허번호, 연락처를 기재한다.
- “중개사는 계약 정보의 정확성을 보증한다”는 조항을 추가.
경험담: 내가 겪은 사례 중 중개사가 세입자 문제를 숨겨 소송까지 간 경우가 있었다.
팁: 중개사와의 대화를 녹음하거나 메모로 남겨 증거를 확보하라.
실전 체크리스트: 계약 전 꼭 확인할 7가지
- 소유주 확인: 등기부와 계약서 대조.
- 근저당 점검: 채권 규모 확인.
- 신용 상태: 임대인 부채 여부 질문.
- 금액 조건: 계약금·잔금 명확히 기록.
- 특약 추가: 반환 보장 조항 삽입.
- 보증보험: 가입 가능 여부 체크.
- 중개사 책임: 정보 정확성 보증 명시.
꼼꼼한 검토가 피해를 막는다
전세 사기 방지는 계약서 한 장에서 시작된다. 2025년 전세 시장은 불확실성이 크지만, 계약서 검토를 철저히 하면 피해를 줄일 수 있다. 내가 상담했던 피해자들은 대부분 “설마 나에게”라는 안일함으로 계약서를 대충 넘겼다고 후회했다. 여러분은 이런 실수를 반복하지 말고, 위 7가지 포인트를 하나씩 점검하며 안전한 전세 생활을 준비하길 바란다. 부동산은 신뢰가 아닌 숫자와 문서로 접근해야 한다.